突破发展难题　实现新区崛起

    现 状

    根据长安大学主持编制的《凤翔县县城新区控制详规》的规划设计，县城新区建设用地范围为东到城关镇凤灵路口，西至西古城，南起豆腐村，北至三里河，共11.57平方公里。目前，新区正在建设面积1.45平方公里，范围为东到南什字，西至西外环路，北起西关街，南至新区大道，通过城投公司平台融资1000万元启动建设。2006年3月一期工程实施以来，按照“超前规划，分期建设，综合配套，高效开发”的思路，目前已完成投资4600万元，其中道路建设1900万元，基础设施建设800万元，征地1900万元。新区规划设计主干道2500米，现已建成并投入使用1500米，道路东段宽50米，西段宽65米。以新区大道为中轴，投资680万元建成南北支干道，即西新街860米，宽度为42米，基本形成了以主干道向四周辐射的新区路网。主干道供排水网、电力、天然气、电信、广电等基础设施已全部配套到位。2006年7月，经市政府批准后，县城新区共新征地426亩，除道路及公益设施用地外，可供出让土地为213.2亩，划分为25个地块，其中商贸居住用地6块，工业用地19块。新区土地出让权先后移交建设局、招商局，终因以上部门无土地出让职能于2008年上半年将所有土地出让权移交给国土资源局，并经县政府专题办公会研究同意，按照招标、拍卖、挂牌方式公开出让。2008年5月16日至6月16日、6月19日至7月18日分两期按挂牌程序公开出让土地149.72亩。但为了使新区宝贵的土地资源，最大限度的发挥效益，形成规模化发展，在充分调研的基础上，将规模不大的“豆腐块”用地全部收回；2009年2月经县政府同意按挂牌程序公开出让土地19.3亩。目前，投资1800万元、占地13亩的市民中心已开工建设；投资2000万元、占地160亩，其中占用新区土地40亩的雍城遗址公园已开工建设；投资1.1亿元、计划占地90亩的钛粉厂迁址扩建项目用地正在协商；投资3亿元、占地160亩的奥林匹克体育中心项目已完成设计，今年将在新区建设；投资8000万元、占地50亩的宝鸡冠森集团物流项目已报名竞地。

    问 题

    找准问题是突破发展的前提。新区要实现“城市次中心，以工业为主的多功能综合性新区”的目标，就必须克服制约新区建设与发展最为关键、也最为核心的项目、资金、土地三大难题。项目难题。项目是新区的立身之本，核心所在。但在新区发展上，项目一直是难以突破的关键点。从整个新区未来发展上看，存在什么样的项目应该入驻，多大规模项目、什么类型的企业应该在新区建设等定位不清的问题；从先期拟在新区建设的单个项目来看，普遍存在实力不强、规模不大、后劲不足、档次不高等问题。从我们出让并最终收回的149.72亩土地使用权的5户企业来分析，这些项目入驻虽然占据了新区最宝贵、最难得的土地资源，但投资额最高的仅5000万元，年利税最高的仅780万元，而且是技术含量不高，牵动效应不强，以劳动密集型和中低层次技术为主的传统加工型企业。如果这样的企业大批入驻，会直接影响到新区未来发展，难以形成规模化集群竞争力，也难以发挥经济增长点和区域辐射带动作用，造成资源浪费。因此，必须在项目选择上做到定位明确，产业方向明确，这是突破新区的关键。土地难题。征地难、报批难、供地难是园区发展普遍面临的难题。县城新区我们虽然拿回了宝贵的426亩土地，但可供出让的土地仅213.2亩。新区大道两侧总宽度1525.4米，目前南北征用土地深度仅为100米左右。由于土地规模不大，吸引力不强，大项目难以入驻，限制了新区未来发展。资金难题。新区征用现有土地贷款2400多万元，2006年到2008年偿还贷款利息400多万元，新区欠款近3000万元。目前，这些资金可通过土地出让加以解决。但随着企业入驻，高标准的基础设施要上马，七大功能区建设要推进，投资规模将达到2亿元以上，这些资金靠政府、靠财政根本无法解决，靠银行贷款将背上沉重的债务负担。资金问题将是整个新区由规划变为现实，实现发展面临的难点问题，可以说建立多渠道的资金筹措长效机制已迫在眉睫。

    对 策

    思路决定出路，措施推动发展。有效、有力的关键举措是新区崛起、持续发展的根本出路。要实现打造“活力新区、和谐新区、生态新区”发展目标，必须坚持依据规划建设、特色定位、集约用地、可持续发展的原则，从规划、项目、土地、资金、生态五个方面形成组合推动力，实现新区崛起。

    严格按照规划，实现有序发展。规划是新区发展的方向。规划对新区的定位是“城市次中心，以工业为主的多功能综合性活力新区”，并根据旧城商贸设施、公共设施等实际情况，对城市功能实施重组，在新区规划了综合服务中心区、东部居住区、一类工业区、二类工业区、西部居住区、教育科研区等七大功能区。计划建设11平方公里的县城新区，现在已完成规划设计的是4.1平方公里，规划用地南起南环路，北至凤千路，东接城关中学、凤翔汽车站、南大街，西到西古城小学。在今后的建设中，要实现新区高点定位，就必须严格按照功能划分区入驻项目，配套设施。只有严格遵照规划，真正体现“宜居则居，宜商则商”的理念，才能形成一个层次分明、结构清晰、易于识别、交通组织流畅、功能结构合理、基础配套设施完善的新区。同时，要按照规划“西扩东移，集中成片，规模发展”的要求，使未来新区处于城市核心区，实现未来新区，在功能上，连接柳林酒城、县城，成为长陈尹一体化的核心衔接区，打通西、南乡镇界线，拉大城市框架，形成产业聚集带、资金带、人流带，产生工业聚集效应，实现城市化、工业化协调发展；在基础设施上，以高标准的设施、完善的城市服务功能和优美的生态环境以及丰富的文化生活，实现人与自然和谐相处的生态新区；在地方特色上，克服旧城区城市风貌特色不突出、从城市总体布局至建筑单位均未很好地体现凤翔历史文化名城内涵的不足，依托雍城遗址公园建设，突出先秦文化、苏轼文化、地方文化元素，建成不仅具有宜人的尺度，而且生产、生活和生态协调发展的活力新区的空间形态。

    确定项目方向，突出新区特色。一是确定产业。凤翔工业目前的现状已经形成了煤电化工、机械电子、建材造纸、食品加工和纺织服装等五大主导产业，根据县域经济发展状况、区域产业布局现状以及新区紧邻雍城遗址保护区的现实，新区只能选择发展对居住和公共设施等环境基本无干扰和无污染的一类工业和对居住、公共设施等环境有一定干扰和污染的二类工业，绝对禁止对环境有严重干扰的三类工业在此落户。为此，建议高新技术和先进加工制造业等现代工业应为新区的主导产业，具体确定为高新技术产业应该以生物医药为主要方向；先进加工制造业应积极发展新材料，现代食品产业。二是确定规模。吸取以往在园区建设中只重企业数量，不注重企业竞争力的教训，新区项目入驻必须坚持产业集聚原则，积极推动优势产业、优势企业和优势资源向新区集中，大力引进投资额度、投资规模在亿元以上，利税在5000万元以上科技含量高、经济效益好、环境影响小、带动作用强、竞争力强的企业入驻，这样才能形成聚集力、牵引力和发展力。规模和产业方向的确定，可以避免新区建设只论证鼓励发展的产业，很少明确提出限制发展产业而造成的为了追求在短期内扩大招商引资规模，迁就低档次产业大量进入，占用了宝贵的土地资源和环境资源，一旦新区形成规模，对外吸引力扩大以后，投资环境已经破坏，真正的高新技术企业已经没有发展空间的现象。同时也在一定程度上克服了为短期效应所诱惑而盲目上马的问题。

    科学制定政策，合理配置土地资源。一是克服土地瓶颈。新区目前征到的土地是县在过去土地规划中预留出的建设用地。现在要扩大建设用地规模，一方面，必须抓住被列为全省土地总体规划调整修编试点凤翔县的有利时机，提早计划，为新区发展留足建设用地。另一方面，要按照边征地、边调整的思路，对入驻的大项目给予土地保障。同时，本着“统筹规划、集约利用、开发储备”的原则，对全县可利用土地资源、项目资源进行调查，整理出破产、停产企业，荒山、荒坡等闲置土地，通过盘活、挖潜、整合、置换等有效途径，为新区提供大量的建设用地，以缓解项目用地日趋紧张的矛盾。二是充分利用好土地资源，最大限度用活土地政策。对项目入驻采取“一企一策”的办法。目前，新区土地成本价是每亩不能低于15万元。但为了吸引项目入驻，可根据项目规模、对凤翔长远发展贡献大小，适当调整土地价格。对市场潜力大、聚集能力强、辐射带动力强，能形成产业链，而且长期成为纳税大户的企业，可以低于成本价每亩15万元的价格予以出让，通过土地出让价格平均值方式补差，以实现土地效益的最大化。

    拓宽融资渠道，提供资金保障。一是出台优惠政策。①设立新区发展专项资金。从今年开始，建议县上每年从财政预算内列支300万元用于新区项目贷款贴息或补助。②建议从新区企业产生效益之日起，新区财税总收入按50%返还。返还资金主要用于新区自身建设、滚动发展。③建立针对新区发展的政府、银行、企业联席会议制度，定期协商新区发展所需资金，对新区基础设施项目、产业项目，通过联席会确立银行与政府合作的授信额度贷款管理机制，优先给予信贷支持。通过这些优惠政策的出台，解决资金问题，加快新区发展。二是成立担保公司。新区长期规划到2015年，时限长、规模大，可成立单独的信用担保公司，建立新区发展独立的信用担保体系，为企业发展、新区基础设施配套完善提供贷款担保，从而促进新区又好又快发展。同时，也可积极推广银行、新区、企业三方协作的土地使用权等不动产抵押，可动产抵押等灵活多样的信贷抵押办法。三是创新融资模式。对新区的交通、能源、城建等基础建设、环保产业和社会事业等项目，积极尝试用BOT（建设——经营——移交）、BOOT（建设——拥有——经营——转让）、BOO（建设——拥有——经营）、BOOST（建设——拥有——经营——补贴——转让）、BTO（建设——转让——经营）、TOT（转让——经营——移交）、PPPS（国家——私人合营公司）等多种融资建设形式，通过提前使用基础设施预期效益，加快新区基础设施建设步伐。鼓励社会各类投资主体采取参股、控股、独资、收购等方式参与基础设施项目建设，充分调动民间投资主体的积极性。

    凸出生态元素，建设生态新区。新区目前基本是一片未经开发和破坏的处女地，所到之处，郁郁葱葱，空气中充满着大自然特有的芳香。不仅如此，新区南接雍城遗址保护区、东边界为城墙遗址绿色项链工程，这是非常难得的生态环境优势。充分利用这一区位优势，在保持和延续城市文脉，使新区未来景观与传统文脉达到和谐一致的同时，在目前正在建设的遗址公园中要尽可能体现生态元素，要对首批入驻新区的项目将生态建设、生态指标列入企业建设规划，通过政府、企业双方共同建设、倾力打造，构建企业环境、生态环境完美融合、集合展示的生态化创业环境，为新区生态化建设起到示范作用。同时，要对新区规划的综合服务中心区、东部居住区、一类工业区、二类工业区、西部居住区、教育科研区等七大功能区，根据不同功能区的作用，提出生态化建设要求，通过由点到面的大规模精品化生态建设，努力塑造历史文化名城的新形象，打造城市名片，使新区成为魅力新凤翔形象的集中展示区。